Většina lidí rádo mluví, jak zvelebují svou nemovitost, a tudíž do ní investují. Omyl je však pravdou. Investice musí plnit pravidlo zhodnocení. Pokud v nemovitosti bydlíme, pak nám nic nenese a my ji de facto pouze spotřebováváme. Jakmile se z ní však přestěhujeme a nemovitost pronajímáme, okamžitě se nemovitost stává investicí. Podobně to funguje s pozemky. Většinou nám nepřináší žádný zisk, může růst jejich hodnota, ale nevyžadují téměř žádné náklady. Nespotřebováváme je totiž. V dnešním newsletteru se tedy budeme zabývat skutečně investičními nemovitostmi.
Sektor nemovitostí patří mezi jednodušší typy investic. Investorovi stačí znát lokalitu kupované nemovitosti. Avšak přístupy mohou být různé. Člověk může koupit nemovitost a pronajímat ji, pouze ji koupit a čekat nebo koupit a zhodnotit.
Koupit a zhodnotit.
Jednodušší variantou rozumíme koupit byt v původním nebo špatném stavu. Stavebními úpravy jej předělat na dnešní standardy (zděné jádro, příp. chytrá domácnost), čímž investor zvýší cenu a nemovitost prodá.
Složitějším případem jsou rodinné domy. Zájemce může koupit pozemek, ideálně levný projekt, kterých najde na internetu mnoho. Tento projekt nechá upravit na svůj pozemek, postaví dům a prodá jej. Variantou je i koupě starší nemovitosti, její předělání či zbourání a znovupostavení. Následně ji většina investorů prodává.
Lokalita musí být dobře zvolená. V některých lokalitách můžou náklady přesáhnout prodejní cenu, v okolí velkých měst to bývá naopak. Ale to se týká spíše rodinných domů.
Investování formou koupě a zhodnocení bývá náročné na finanční kapitál, proto o této variantě mohou přemýšlet investoři již s nějakým kapitálem. Financování zpravidla probíhá formou hypotéky. Nicméně dokud není nemovitost prodaná, investor platí pouze úroky z vyčerpané jistiny (nižší splátka) a může na konci být období, kdy musí hradit plnou splátku. Vše musí být pro každého investora ufinancovatelné. Zároveň se jedná i o psychicky náročný proces, který trvá delší dobu (v případě rodinných domů).
Koupit a čekat.
V těchto případech hovoříme spíš o pozemcích, které klienti drží s cílem pozdějšího prodeje. Opět lze financovat hypotékou, což bývá jediný náklad s pozemkem kromě daně z nemovitosti. Nejzajímavější pozemky typu orná půda, o nichž investor získá informaci, kdy mohou být změněny na stavební. Jakmile se to stane, pak se jedná o velmi výnosnou investici.
Koupit a pronajímat.
Jedná se o nejrozšířenější způsob investování do nemovitostí. Rodinné domy se sice dobře pronajímají, ale výnos z nájmů není až tak zajímavý, protože se snáze opotřebovávají oproti bytům. Také pořizovací cena je vždy důležitá. Praha a podobná města mívají sice vysoký nájem, ale extrémně vysoké pořizovací náklady ve srovnání s menšími městy. Jako příklad lze vzít byt 2+1. Proto okolní města bývají z hlediska investice zajímavější. Kupní cena uvedeného bytu v Praze 5 se dnes pohybuje okolo 7 mio. Nájmy stojí kolem 20 tis. plus poplatky. Pro srovnání můžeme vzít Kladno, kde pořizovací cena podobného bytu stojí 4 mio, ale nájmy dosahují 15 tis. i výše. Opět k této částce musíme připočítat poplatky. Lze tedy říci, že za cenu bytu v Praze pořídíme téměř 2 byty na Kladně a dokonce tím zvýšíme pasivní příjmy o 1/3.
V poslední době je velmi oblíbenou lokalitou na toto investování sever kolem Chomutova. Výše nájmů bytů 2+1 se zde pohybuje mezi 10-13 tis., ale pořizovací cena se pohybuje kolem 1,7 mio. Při těchto výpočtech můžeme za cenu bytu pražského bytu získat 4 byty na severu a příjem z nájmu pak může být víc jak dvojnásobný oproti bytu v Praze. Nicméně tuto oblast musí více člověk znát, aby nekoupil byt v místě, kde bude problém získat kvalitního nájemníka. Rozhodně by se měl investor zeptat někoho, kdo lokalitu zná nebo využít rovnou firmu, která se zabývá nejen nalezením nemovitosti, ale spravuje i nájem. Čímž se dostávám k obecné zásadě číslo jedna.
Mnohdy se lidé domnívají, že nejlepší variantou je najít si sám nájemníka, protože nemusí platit žádného zprostředkovatele. Z mého pohledu, zkušeností a příběhů pronajímatelů opak je pravdou. Většina lidí hledá kvalitního nájemníka. To se vždy nepovede. Pak mají špatné zkušenosti, takže když získají dobrého nájemníka, bojí se o něj přijít. Ve smlouvách, které jsou zpravidla stažené z internetu, bývá inflační doložka. Tuto doložku málokdo uplatňuje, dokonce i několik let. Nejsou tedy ojedinělé případy, kdy nájemník si koupí vlastní nemovitost a bydlí v nájmu, protože je to pro něj výhodné. Pronajímatel z obavy o ztrátu nájemníka mu nezvyšuje nájemné, ač je vše dražší a tím sám sebe připravuje o peníze. Firma na spravování nájemného doložku uplatní vždy, mnohdy se cena její služby určuje procentem z nájemného a tedy zvyšování nájmu je v jejím zájmu z hlediska příjmů. K dalším výhodám firmy jako správce patří starosti s opravami, stížnostmi nájemníků apod. Vlastník bytu tedy nemusí ztrácet čas, protože firma funguje de facto jako mantinel mezi vlastníkem a nájemníkem. Odpadají tak telefonáty, které se často uskutečňují pozdě večer, kdy pronajímatel má svou představu o trávení volného času. Některé firmy nabízí dokonce garanci nájmu. Tzn. po nalezení prvního nájemníka, který po nějaké době odejde, firma platí nájemné, ač aktuálně nového nájemníka hledají. Jinými slovy platí i v případě nepronajatého bytu. Samozřejmě vše je otázkou dohody a ceny. Zpravidla se ale vyplatí firma!
Růst cen
Každá lokalita bývá specifická a tedy i ceny se pohybují různým způsobem. Záleží však, co sledujeme. Pokud se budeme bavit v rámci procent, pak byty na severu budou mít patrně nejvyšší procentuální růst. Zhodnocení těchto bytů dosahuje i 15% za rok. Z výše 1,7 mio se tak jedná o 255 tis. za rok. V Praze jsme uvedli růst cen 9%, ale ze 7 mio, tzn. 630 tis. Na druhou stranu z bytů na severu máme vyšší příjmy a těch 255 tis. můžeme násobit 4x, viz výše v článku.
Závěr
Jak vidíme, investiční byty jsou velmi zajímavou záležitostí. Důležitým faktorem jsou další plány. Investoři chtějí koupit byt za současné ceny, ale v budoucnu byt předat potomkům. Rovněž byty na severu se zdají skvělé, ale mít vše v jednom regionu nemusí být moudré. Přebíráte rizika celého regionu. Na závěr zde přikládám výpočet na koupi bytu na severu:
Kupní cena 1 700 000. Příjem z nájmu lze počítat cca 12 000,-. Ke koupi potřebujeme cca 420 tis. a hypotéku ve výši 1 280 000. Splátka na 30 let při současných sazbách bude cca 6 900,-, náklad na spravující firmu 890 a poplatky nepřevoditelné na nájemníka cca 2 200,-. Celkem náklady budou 9 990 proti nájmu 12 000,-. Rozdíl mezi příjmy a náklady lze vkládat do investičních fondů a tím celou akci ještě zefektivnit.